۱. آپارتمان نشینی(قوانین مربوط و حقوق مالکین آپارتمان ها)

تعریف حقوق:در این جزوه حقوق در معنای وسیع ان تعریف نمی شود بلکه واژه حقوق در اینجا تعریف محدودی دارد. حقوق از این منظر (حقوق مالکین آپارتمان ها) مضاف است (یعنی اضافه شده) به واژه "مالکین". و این واژه نیز مضاف است به واژه "آپارتمان" که به صورت جمع (آپارتمان ها) آمده اس. پس حقوق به این معنا عبارت است از: "مجموع مقرراتی که بر مالکین و متصرفین آپارتمان ها از این جهت که در یک مجموعه به نام ساختمان با هم زندگی می کنندُحکومت می کنند.

تعریف مالکین:مالکین جمع مالک به معنی دارنده آپارتمان و کسی است که قانونا آپارتمان به او تعلق دارد. پس مالک آپارتمان به کسی اطلاق می شود که سند رسمی آپارتمان به نام او به ثبت رسیده و طبق ماده ۲۲ قانون ثبت نیز دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک می شناسد.

تعریف آپارتمان:آپارتمان واژه ای فرنگی است که فرهنگستان زبان و ادب فارسی "کاشانه" را به عنوان معادل آن برگزیده است. در فرهنگ لغات عموما معنی آپارتمان عبارت است از: عمارتی که مربوط به یک عمارت بزرگ اما از آن جدا و دارای چند اتاق خواب باشد و یا قسمتی از عمارت شامل چند اتاق مستق که یک خانوادهدر آن زندگی کند.

بطور کلی در تعریف آپارتمان باید گفت:محلی برایسکونت یا اشتغال که در مجموعه ای از یک ساختمان دارای سند رسمی مجزا و مستق از کل ساختمان باشد. بنابراین ساختمانی که واحدهای آن از لحاظ ثبتیتفکیک نشده باشد قانونا به عنوان آپارتمان شناخته نمی شوندُهر چند ممکن است عرفا به آن آپارتمان گویند. 

منابع حقوق مالکین آپارتمان ها

الف- قانون

۱- قانون مدنی:قانون مدنی فقط از مالکیت یک ساختمان بحث کرده استُ لکن از مالکیت آپارتمان ها بح نکرده است.

۲- قانون تجارت:قانون تجارت بطور مستقیم از منابع حقوق مالکین آپارتمان ها به شمار نمی رود.

۳- قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی مربوطه:پس از گسترش شهرنشینی و هجوم جمعیت از روستا ها به شهرها در چند دهه اخیر و لزوم تبدیل محل های زندگی و اشتغال از حالت افقی به عمودی به تدریج مشکلات و معضلاتی بوجود آمد که قانونگذار را وا داشت تا در این مورد چاره اندیشی کند. از این رو در سال ۱۳۴۳ قانونی به نام "قانون تملک آپارتمان ها" در شرایط سکوت قانون مدنی نسبت به روابط مالکین آپارتمان ها از تصویب مجلسین (شورای ملی و سنا) گذشت. این قانون بعدا نیز در آن اصلاحاتی به عمل آمد فعلا مشتمل بر ۱۵ ماده و ۱۰ تبصره قابلیت اجرایی دارد.در مجموع سلسه مراتب مربوط به حقوق مالکین آپارتمان ها به قرار زیر است:

. قانون اساسی

. قانون تملک آپارتمان ها

. آئین نامه اجرایی

. اساسنامه ساختمان(اگر وجود داشته باشد)

. مصوبات مجمع عمومی

. تصمیمات هیات مدیره(اگر هیات مدیره وجود داشته باشد)

. تصمیمات مدیر

ب- عرف:در علم حقوق عرف یکی از منابی به شمار می رود. بدیهی است که در حقوق مالکین آپارتمان ها نیز عرف می تواند "پس از قانون" منبع مهمی برای حل اختلاف و تعیین حقوق مالکین آپارتمان ها باشد.

تعریف قسمت های مشترک:قانون تملک آپارتمان ها در ماده ۲ قسمت های مشترک را اینگونه تعریف می کند:

قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت است از قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاص آنها تعلق می گیرد. بطور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق ان به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

تعریف فوق به وسیله ماده ۳ آیین نامه اجرایی به شرح ذیل تکمیل شده است:

قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمیتوان انحصاری برای آنها قائل شد.

ویژگی قسمت های مشترک

الف-عدم استفاده انحصاری

ب-عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی

پ-ممنوعیت گذاردن اشیا

ت-ممنوعیت نگهداری حیوانات

قسمت های مشترک

الف-زمین بنا

ب-تاسیسات

پ-اسکلت ساختمان

ت-راهروها و پله ها و پاگردهایی که خارج از قسمت های اختصاصی باشند

ث-تاسیسات مربوط به راه پله

ج-بام

چ-نمای خارجی

ح-محوطه یا همان حیاط ساختمان

مالکیت قسمت های اختصاصی

ماده ۱ آیین نامه اجرایی می گوید:قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی مشود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته است.

تعریف قسمت های اختصاصی

با توجه به ماده ۱ و ۲ آیین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین تعریف کرد:قسمت های اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفا متعلق به وی باشد.

ویژگی های قسمت های اختصاصی

الف-قابلیت انتقال ارادی

ب-استفاده انحصاری

پ-عدم تردید در تعلق قسمت معینی از ساختمان به یک یا چند نفر از مالکین

ت-تقسیم پذیری

ث-داشتن سند رسمی

لواحق و متعلقات قسمت های اختصاصی

الف-انباری

ب-پارکینگ

منابع تامین هزینه های مشترک و موارد مصرف آنها

۱- درآمد ساختمان

الف-دریافت وجوه از مالکین

ب-سود بانکی

پ-وجوه حاصل از فروش وسایل(اسقاطی)

۲- موارد مصرف هزینه های مشترک

الف-استفاده مالکان از ساختمان

ب-حفظ و نگهداری عادی ساختمان

پ-حفظ و نگهداری تاسیسات و تجهیزات مربوطه

ت-پداخت حق بیمه(بیمه ساختمان در مقابل آتش سوزی)

ث-هزینه های اداری

ج-حق الزحمه مدیر یا مدیران

تعیین سهم مالکین از هزیه های مشترک و انواع هزینه ها

۱- تعیین سهم مالکین به طریق قانونی:

الف- هزینه های نسبی(شامل هزینه های مستمر و حق بیمه)

ب- هزینه های ثابت(شامل هزینه های مساوی و اندوخته قانونی)

پ- هزینه های اختصاصی

الف- هزینه های نسبی

ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون یاد شده هزینه های نسبی را به این صورت تعیین می کند: سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب - گازوئیل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها تقسیم می گردد...

۱- هزینه های مستمر

طبق ضابطه ای که از ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۲۳ آیین نامه آن به دست می آید هزینه های مستمر هزینه هایی اند که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی هریک از شرکا دارد.مطابق این ضابطه شرکایی که مساحت زیربنای قسمت های اختصاصی آنها بیشتر است علی الاصول هزینه بیشتری را نسبت به شرکایی که مساحت زیربنای کمتری دارا هستند تقبل خواهند کرد. اینجاس که ضرب المثل معروف هرکه بامش بیش برفش بیشتر مصداق عینی و واقعی پیدا میکند.

۲- حق بیمه

حق بیمه از جمله هزینه هایی است که به صورت نسبی محاسبه و از مالکان دریافت می شود زیا شرکت های بیمه (بیمه گر) برای دریافت حق بیمه میزان مساحت زیربنای ساختمان را منظور می کنند. هراندازه که میزان مساحت زیربنای ساختمان بیشتر باشد حق بیمه نیز بیشتر خواهد بود و بالعکس.

ب- هزینه های ثابت

هزینه های ثابت به آن دسته از هزینه هایی اطلاق می شود که طبق ماده ۴ قانون تمک آپارتمان ها "... به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد..." زیرا وفق ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی "... ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار - نگهبان - متصدی آسانسور - هزینه نگهداری تاسیسات - باغبان - قسمت های مشترک و غیره...".

۱- هزینه های مساوی

بعضی از هزینه ها به لحاظ اقتضای طبع آنها ارتباطی به میزان مساحت قسمت های اختصاصی نداشته و لزومی به تقسیم نسبی ندارند.از نظر قانونگذار این هزینه ها باید به طور مساوی بین واحدها تقسیم و از آنها وصول گردد. نمونه هایی از این هزینه ها را ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی در مورد هزینه های مربوط به سرایدار - نگهبان - متصدی آسانسور - باغبان و مسئول تزئینات قسمت های مشترک ذکر می کند که قابل تعمیم به موارد مشابه نیز هستند.

۲- اندوخته قانونی

طبع ساختمان به گونه ای است که برخی از هزینه های آن ممکن است در دراز مدت مثلا ۵ یا ۱۰ سال آینده ظهور و بروز نماید. به عنوان مثال امکان دارد تاسیسات گرمایش یا سرمایش هر از گاهی در سرما یا گرمای شدید زمستان و تابستان به یکباره از کار بیفتد و یا چاه ساختمان پس از ده سال پر شود یا قسمتی از بنا بعد از هشت سال نیاز به تعمیر و مرمت اساسی داشته باشد. قانونگذار برای تامین اینگونه هزینه ها پیش بینی کرده که ساختمان دارای اندوخته ای باشد تا مدیر یا مدیران بتوانند در چنین مواقعی از آن استفاده نمایند.

پ- هزینه های اختصاصی

در بعضی از ساختمان ها برخی از قسمت های مشترک به گونه ای قرار گرفته که تنها یک یا چند مالک (یا استفاده کننده) می توانند از آن قسمت ها می توانند استفاده کنند و این قسمت ها اگرچه در صورتمجلس تفکیکی به عنوان قسمت های مشترک از آنها نام برده شده لیکن چون از جهت احداث و بنای ساختمان طوری است که عملا یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقا نباید هزینه های آن قسمت ها را دیگر مالکین آپارتمان هایی که از آن قسمت استفاده نمی کنند تحمل نمایند. مثل حیاط خلوت که مدخل آن از آپارتمان واقع در طبقه همکف است و یا حیاطی که تنها یک یا چند مالک واحد آپارتمانی می توانند وارد آن شوند و از انجا استفاده کنند.

این است که تبصره ۳ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها می گوید: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا ستفاده کنندگان است.